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投资奥克兰优质顶层公寓,抓住限购前的黄金时机 | 新西兰 限购令实施在即,现在正是投资新西兰,特别是其第一大城市奥克兰(Auckland)现房的黄金时机!目前,奥克兰最好的公寓楼之一查塔姆大楼(Chatham)正在出售。独一无二的顶层公寓,机会难得,不容错过! 位置优越,好环境、好景致 奥克兰是新西兰的经济、文化、政治、航运和旅游中心,连续多年被评为世界宜居城市,吸引了全球各地的人们前往定居,也给房地产市场带来了无穷活力。数据显示,今年上半年奥克兰的住宅价格同比上涨了9.8%。优质房源的需求很大,查塔姆大楼便是其中之一。 查塔姆大楼是奥克兰最好的公寓楼之一,严格按照全新的建筑规范翻修保养,安全系统尤其值得一提,不但拥有完善的电子安全监控系统,而且在每一个入口和停车位都设有门禁系统。查塔姆大楼位置优越,周边遍布购物店、咖啡馆、餐厅、酒吧和娱乐场所,充满都市活力。无论是步行、骑行还是驾车,你都能方便快捷地到达城市的每一个角落。附近还有许多美丽的公园,是夏日散步的好去处。如果你是骑行爱好者,那太棒了,大楼前面就有一条新建的自行车道,让你随时体验运动的魅力。 奥克兰最好的公寓楼之一查塔姆大楼(Chatham)正在出售,独一无二的顶层公寓,机会难得 住宅位于大楼顶层,凭窗远眺,你会看见浩瀚的奥克兰海港(Auckland Harbour)和那些漂浮在海中的美丽小岛 一进公寓,充沛的阳光瞬间就能照亮你的心情,宽敞的开放式厨房与明亮的客厅毗邻 厨房是这套公寓的亮点,空间开阔、功能强大,是主人大显身手的所在 厨房白色大理石水池,有充足的操作空间,有可以储藏各种用具的漂亮橱柜,窗户边还有一个早餐吧台 正在出售的公寓位于查塔姆大楼的顶层,可谓是梦想之家。透过晶亮的玻璃窗,你可以领略到绵延至海洋的壮丽景观。凭窗远眺,你会看见浩瀚的奥克兰海港(Auckland Harbour)和那些漂浮在海中的美丽小岛,你会看见雄伟的市中心(City Centre)、高耸的天空塔(Sky Tower)以及奥克兰的地理标志朗伊托托岛(Rangitoto Island)。你的目光会掠过无数的公园,直至触及遥远的伊甸山(Mount Eden)、维特拉尔山脉(Waitakere Ranges)和科罗曼德尔半岛(Coromandel Peninsula),天气晴朗的话,你甚至还能望见大堡礁岛(Great Barrier Island)。这样的视野景观真是难以想象! 品质卓越,好设计、好材料 除了优越的位置及不可思议的景观外,这套公寓自身的品质也相当卓越,使用高级天然材料进行了重新装修,每一个细节都能让人感受到家的感觉。 一进公寓,充沛的阳光瞬间就能照亮你的心情,宽敞的开放式厨房与明亮的客厅毗邻。绕过客厅,一条走廊通向两间超宽敞的卧室,将生活区域与休息区域隔离,确保私人空间的隐秘性。厨房是这套公寓的亮点,空间开阔、功能强大,是主人大显身手的所在。这里有美丽的石英石双层台面,有德国制造的白色大理石水池,有充足的操作空间,有可以储藏各种用具的漂亮橱柜,窗户边还有一个早餐吧台。除卫生间外,整套公寓内都铺满了防水和耐用的比利时木地板,脚感十分舒适。卫生间铺贴有精美的意大利瓷砖,并配备有阵雨淋浴、双屉浴柜、隐藏式马桶、加热毛巾架等。经过忙碌的一天,洗个热水澡非常有助于消除疲劳。主卧室设计有宽大的玻璃移门,洒入的阳光让房间更明亮更温暖。卧室内均配有足够大的衣柜。晚上,你可以根据需要调节LED灯光亮度,营造一个自己喜欢的氛围。 查塔姆大楼位置优越,周边遍布购物店、咖啡馆、餐厅、酒吧和娱乐场所,充满都市活力 公寓自身的品质也相当卓越,使用高级天然材料进行了重新装修,每一个细节都能让人感受到家的感觉 公寓还配有一个三年期限的地下安全车库以及一个永久的储藏柜 主卧室设计有宽大的玻璃移门,洒入的阳光让房间更明亮更温暖 浴室舒适宽敞,经过忙碌的一天,洗个热水澡非常有助于消除疲劳 此外,公寓内还安装有应对寒冷的电板加热器以及能给客厅和卧室带来新鲜空气的通风系统。当然,网络必不可少,公寓的每个房间都设有网络接口。同时,公寓还配有一个三年期限的地下安全车库以及一个永久的储藏柜。 特别值得一提的是,到2022年,城市轨道交通(City Rail Link)将在查塔姆大楼100米内建成新的地铁站,这将进一步促进区域的繁荣,给公寓带来可观的投资前景。到2018年年初,新西兰就将开始实施“禁止海外买家购买现房”的政策,时间已经所剩不多,有意愿的中国投资者赶紧行动起来! 欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/36310375.htm (本文内容资料由客户提供) 责任编辑:Shelly Du 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情
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新西兰本周有望公布禁止外国人购买成屋法案 2017年初,汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham发表年度经济展望时,曾对新西兰的经济强势增长表示了乐观看好,其观点在《2017年新西兰 - 再次展示强势(New Zealand in 2017, Outperforming again)》中有所反映,但他也提示了这个“摇滚明星经济体”里的风险主要存在于 “住房负担能力和民间的个人高负债率”, 这两大因素将会极大影响新西兰的金融稳定性。 报告发表过后的这近一年里,新西兰住宅租金继续上涨,但新屋的建设仍然是追不上人口增长的速度,尤其低利率吸引而来的投机性炒房者令民众担忧。新西兰财政部长罗伯森表示,「新西兰住宅市场已完全断链。土地与建物价格过高,平价住宅建案大幅下降 」。   许多西方国家都存在这种现象,包括加拿大、英国及澳洲等;由于利率偏低,使房价飞涨,令许多低所得者毫无购屋的希望。外国买家大举涌入,也拉高房租,加上工资停滞,及金融海啸后政府削减公共住宅计划,都打击住宅供给量,以及民众的负担能力。 但新西兰的情况尤其尖锐。据耶鲁大学最近的报告指出,新西兰游民约4万人,占总人口约1%,比率是所有已开发国家中最高者;这些人露宿街头,挤在临时收容所,或低标准住所内。 奥克兰慈善团体“保禄之家”管理人鲁雷基表示,“新西兰是低薪国家,一般劳工很难买得起住宅。现在无产游民的最大挑战是虽然有工作,仍难以找到房子及负担的起房租”。 9月底时全新西兰约有5,844人在排队等待“廉租屋”,人数比两年前增加42%。新西兰的可负担住宅短缺危机也是9月大选中新西兰保守党派「国家党」败选、下台的主因之一。 副总理兼「新西兰优先党」党魁彼得斯表示,“住宅政策将改变,并将告知国际社会,新西兰不再像过去一样『待售』。” 由于中国投资人涌入,使新西兰房价10年来上涨57%,奥克兰房价更大涨90%,并赢得全球「超级富豪之乡」的令誉,例如科技业创投家彼得.泰尔便在新西兰拥有庞大地产。 金融海啸之后,新西兰政府卖光了所有公共住宅,但并未新建足够的平价住宅。去年奥克兰曾出现数十个家庭在车上睡觉的情况,迫使前述新国家党领导的政府拨款3亿纽币采取紧急措施,包括将无产家庭安置到汽车旅馆内,这给新西兰政府财政也带来了巨大压力。 新上台的工党政府除了将禁止不具有居民身份的外国人购买成屋外,并计划新建10万户平价住宅,停止出售公共住宅,并对新西兰无产家庭提供更多财务协助。为了打击炒房客,工党政府还希望能对买房后五年内再出售的投机客课征新税。 但居外网海外优乐国际娱乐分析师杨嘉锡认为此举不会立刻对房价带来立竿见影的冷却效应,因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果,澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。 同样观点得到新西兰房屋研究院的数据支持,目前,新西兰的优乐国际娱乐拥有者中只有3.8%来自海外。    作者:Lisa Zhu https://www.ft.com/content/66c16b5e-d8b5-11e7-a039-c64b1c09b482 https://udn.com/news/story/6811/2867578 http://www.scoop.co.nz/stories/BU1712/S00285/foreign-buyer-ban-will-have-minimal-impact-on-sales.htm  查看详情
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西班牙城堡成为交易新宠 中国投资者充满兴趣 | 西班牙 据西班牙欧浪网报导,近年来,外国投资者对于西班牙的古老城堡愈加青睐,不少中国投资者对城堡充满兴趣。 西班牙媒体称,“城堡拥有巨大的空间和饱含历史的城墙,谁不想居住在一个城堡里呢?”在西班牙,大约有2900个城堡正在出售,尽管其中能够真正用来居住,生活的城堡数量不足一半,但这丝毫不影响投资者们的购买欲望。 现在,外国投资者已经成为城堡销售市场中的主力军,西班牙城堡的成交量已经达到2016年的2倍。“在中国投资者与俄罗斯投资者中,有不少人对西班牙的城堡,宫殿和。农场充满兴趣”投资者对西班牙城堡充满兴趣。 一起来看看居外网在售西班牙城堡,领略古堡魅力: 西班牙Pals中心十七世纪古堡(物业编号:31261414) 房屋价格:EUR 2,575,000/约¥ 1,988万 建筑面积:1150平方米 房型:7卧9卫 土地面积:1470平方米 Malaga市东部地区,圣卡塔利娜城堡(物业编号:26142550) 房屋价格: EUR 8,500,000/约¥ 6,561万 建筑面积: 2501平方米 土地面积: 6000平方米 房型: 8 卧 8 卫 第十三和第十五世纪之间建造被称为圣米克尔城堡(物业编号:25144233) 点击查看居外网西班牙精品房源 房屋价格:EUR 4,000,000/约¥ 3,088万 建筑面积:3415平方米 房型:7 卧 7 卫 对以上城堡有兴趣?欢迎拨打400-041-7515谘询详情!   来源:中国侨网 责任编辑:Shelly Du 查看详情

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费城,中国投资者下一个热点 | 美国  荣富地产CEO Jeffrey S. Detwiler访谈录(二) 对于在北美寻找投资不动产机会的中国买家而言,哪个城市会是下一个投资热点呢?Long & Foster (荣富地产) CEO Jeffrey S. Detwiler在2017年11月接受居外网采访时,表示2018年美国费城可能会成为房地产投资的新热点,以下是访谈要点。 Jeff-Detwiler 市场:豪宅优乐国际娱乐销售一路走高 据Jeffrey S. Detwiler提供的最新TREND MLS费城10月份的优乐国际娱乐销售数据,我们发现了当地总价超过75万美元的豪宅优乐国际娱乐市场火热。 2017年10月,费城总价超过75万美元独立房的库存较2015、2016年同期连续下降,说明这类优乐国际娱乐的销售活跃(数据来源于TREND MLS) 相对于往年同期,2017年10月,费城总价超过75万美元的豪宅库存连续下降。2015、2016年10月,该类豪宅的库存分别为2125、2051,同比下降3.3%,而2017年10月延续了去年同期的下降趋势,下降了3.2%。 尽管销量较此前一个月有所下滑,但相对于2015、2016年同期,2017年10月费城总价超过75万美元的优乐国际娱乐销量还是逐步上升 费城豪宅市场的火热,不只体现在库存,更在于销量上的提升。2015、2016、2017年10月,费城豪宅的销量分别为131、134、141套,2017年10月的销量比去年同期增长了5.2%,较2015年同期则增长了7.6%!    优势:投资回报率高居美国各大城市前列 目前费城房价虽然不高,但这个城市的优乐国际娱乐投资回报率却比较喜人,单单对外出租产生租金这一项,就能让投资者的年收益超过4%,再加上当地房价正处于稳步上涨之中——以当前费城经济、人口增长,房价上涨是毫无疑问的。人们现在投资费城优乐国际娱乐、并持有几年以后,再次对外出售时,投资者还能获得一部分增值收益。 现在费城优乐国际娱乐投资收益率已经高达6%以上,而大家熟知的美国知名城市如纽约和旧金山的优乐国际娱乐投资收益率却不足5%,这就是人们在费城买房、投资的最大优势。 与榜单上的其他城市相比,作为美国第四大都会区、人口数量排名第5的费城所拥有的最大优势在于其经济规模、和人口数量(数据来源:2017 National Single-Family Rental Research Report (Homeunion)) 费城刚好位于美国东海岸最重要的两座都市纽约和华盛顿的中点,出行便利。 此外,位置优越也是人们选择费城买房的重要优势之一,它既是宾西法尼亚州最大的城市,还占据着纽约与华盛顿两大都市之间的重要位置。从费城开车出发,不到两小时就能到达华盛顿或者纽约,出行十分方便。作为美国东海岸的重要港口,费城拥有300多个码头和29公顷的自由贸易区,是美国与世界相连的重要纽带。   潜力:优乐国际娱乐自有率下降 出租市场旺盛 Jeffrey S. Detwiler表示,最近受到经济的影响,很多美国的千禧一代,并没有考虑自置居所,而自置优乐国际娱乐的比率也下降到64%。 其中,有6%的家庭选择出租房屋,因而房屋租赁市场极为火爆、租金也呈上涨趋势。特别是靠近地铁,或者交通便捷的房子,租金会较高且一房难求。 根据世界日报的报道,过去一年,费城的房租上涨超过14%,排在全美租金最贵城市的第17位。涨价幅度最高的是费城西南部地区和East Parkside,一个季度内就上涨超过10%;租金最贵的地区仍属Logan Square至大学城西部的市中心地区,一套一居室的平均租金超过1800元。 对于打算在费城买房出租的中国买家,Jeffrey S. Detwiler建议首要的是先考虑交通的便捷,比如靠近地铁,再则是性价比高的房源。 >>>美国置业百科:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国优乐国际娱乐税费 费城是美国最老、最具历史意义的城市之一也是宾州最大的经济体城市 点击查看居外网费城精品房源 未来走势:供应紧缺及加息对华人买家影响不大 根据费城房地产研究机构centercityphila.org近期公布的数据,去年费城市中心新建住宅2506幢,创历史新高。专家认为,在联准会连续宣布加息后,一些买家开始决定存钱观望,但费城的房价比起纽约等地依然有较大的升值潜力。那么,Jeffrey S. Detwiler会如何看待未来费城房市走势及加息的影响的呢? 当前房市市场仍然处于平衡发展阶段,市场房源仍然供应不足,这可能会进一步提高房价,销售也会因此受到限制。至于豪宅市场, Jeffrey S. Detwiler则乐观看好,因为他相信将有更多的买家进入市场。 至于加息,由于借贷成本的增加,会使不少买家暂缓买房或转为观望,需求的减少将抑制房价的增长。不过对于倾向于现金购房的华人买家来说,房贷的利率基本没有影响,反而是个好消息,因为相对稳定的房价意味着买房的好时机! 一起跟随镜头,走进并发掘费城的迷人魅力   关于荣富地产公司(Long & Foster Real Estate, Inc.) 荣富地产公司(Long & Foster Real Estate, Inc.)是美国最大的独立经营的商业和居住物业服务公司,是荣富地产集团(The Long & Foster Companies)旗下子公司。公司是世界顶级艺术品拍卖行佳士得国际公司(Christie’s International Real Estate)在中大西洋(Mid-Atlantic)和美国东北地区(Northeast Regions)高端房地产市场的独家战略合作伙伴,而且是全球领先房地产公司联盟(Leading Real Estate Companies of the World)的创始会员;全球领先房地产公司联盟是一个由房地产专家组成的著名全球化网络,旗下设有全球豪华优乐国际娱乐分部(Luxury Portfolio International)。公司在美国设有200多家门店,拥有超过11,000名执各州房地产从业资格的专业人士。   作者:Dave Platter & Lisa Zhu 责任编辑:Shelly Du   查看详情
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2018年房价继续上涨,住房自有率改善有压力 | 美国 美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun近期在芝加哥开展的房地产经纪人会议和博览会上宣布了对2018年的经济和住房市场预测。 预计2017年底的现房销售量将达到547万的,较2016年上涨4%。并在2018年有望增加3.7%达到567万的成交量。此外,预计2018年全国房价中位数将上升5.5%左右。 预计2018年全美独栋别墅的开工量将增长4%,达到95万。虽然这将减轻一部分市场上的供给压力,但是Yun指出当前的开工量依然低于50年均值-120万。 Yun表示,强劲的房屋开工将是缓解库存问题的关键,也会在一定程度上缓和随之而来的房价浮动。“由于库存的缺乏,房价自2011年来总体已增长了48%,然而同期段的工资水平的增长却仅只有15%。尽管现今人们对租房的信心有所改善,但现在实际上是买房的绝好时期。因为此时的房价升值空间大,极有可能为房主们带来巨大的回报。不过大多数人却因为现在负担不了一套房子从而错失良机。” 美国住宅开建数(千个单位): 注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局) 解决住房问题 Yun的合作者,罗森咨询集团的Ken Rosen说,解决住房负担能力危机的关键是说服当地立法者修改分区法规,使房屋的建造开发变得更加容易。如果立法者能够接受这样的新观点,那么长期下来,现在限制住房自有率的一些因素,比如供给不足,学生债务以及可负担性过低等,都会在不同程度上得到解决。” 罗森进一步解释道,具体的措施可体现在,立法者推翻区划分的限制而促进模块化的建设(从而增加供应),落实支付储蓄计划,并且解决学生债务的负担问题。那些之前因为还不起贷款而被强制收回房子的人,往往在面对是否购买新房子的选择时都会犹豫不决。Rosen指出,对于这类人,政府有必要对他们提供全国性的咨询与开导。 如果不实施这些措施,Rosen和Yun担心目前已经处于50年来最低位的住房自有率将会进一步下滑,并损害美国整体经济。目前,在年轻一代和那些房价大幅上涨的城市里住房自有率并没能达到顶峰,这并不是一件好事。 美国住房自有率 (百分比%): 注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局) 较高的住房自有率是必须的。首先,它对整体经济的财务健康是极其重要的。其次,住房自有率可以帮助家庭在一段时间内积累到一定的财富,减少不平等性,增加对社区的投资, 从而促进经济的增长。 当谈及到2018年房东们应该关心些什么,这两位发言人的注意力纷纷集中在特朗普的税收改革计划上,该计划包括了通过减少房贷利息的扣税优惠,而对房懂直接造成税赋上升。修订后的税收政策将可供利息抵扣的房贷限额从100万美元以下降低至50万美元,并将优乐国际娱乐税抵扣限制在1万美元。(编者注:该法案还未最终确认)全美房地产经纪人协会认为新税改计划可能对房价有高达10%的负面影响,并使中产阶级业主每年多缴纳$815的税。 尽管困难重重,Yun还是觉得2018年的市场表现会比2017年的好。“绝大多数的租客都想在未来拥有一套房子。这是他们的美国梦。”YUN说到。“假如影响住房自有率的税收政策没有变化,那么正在向好的美国经济和就业市场,将给2018年的美国优乐国际娱乐销售提供一个巨大的舞台。”   美国买房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美国扩展最快的地产经纪人网络,共有 43,000 名经纪人,1300 家经纪公司,遍布美国全境和夏威夷。     来源:Inman 翻译: Chloe Du 责任编辑:Adam Yang 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情
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2018年英国住宅市场展望 伦敦房价有望略微回调 | 英国 2017年12月英国房市概览 英国房价涨幅自2014年夏季以来一直放缓,尽管年度变化仍然是正向的。 预计2018年英国全国的价格涨幅为1.0%,在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2%。 伦敦房价预计在2018年将下降0.5%,但未来五年累计价格增长可达13.1%。 2018年英国房屋价格预测 尽管市场仍然高度局部化,但英国房价涨幅已经从最近的高位回落。 房价上涨的势头在英国很多地方都在放缓,预计明年总体价格保持平稳,因为英国脱欧前夕经济和政治的不确定性增强,对工资增长的预期也转淡。 市场购买者将英国本地化,在米德兰(Midlands)地区、英格兰东部和西北部地区的增长稍强,延续着今年出现的趋势。 莱坊研究部认为英国成功退欧后将带来整个住宅市场价格上涨的势头,有可能会在许多地方实现。 目前在伦敦及其外围的主要住房市场上所观察到的变化趋势将会持续。 >>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国优乐国际娱乐税费 华庭悦城江景公寓——曼彻斯特市中心的豪华公寓,迎合英国高速发展的租房市场需求(点击图片查看房源信息) 查看居外网上33万多套英国在售真实房源 英国现在可能正进入加息时期,但即使如此,莱坊预计在预测期结束时,与长期准则相比,利率将会偏低。 虽然全国各地的发展水平不断提高,但新房短缺的局面在未来几年不太可能完全扭转,这将为定价提供支撑。 另一方面,负担能力压力的加深和优乐国际娱乐税等因素将继续压低价格。 新房建设监测 虽然新房市场面临类似转售市场的挑战,但还有一些额外的复杂因素需要考虑。在这里,莱坊研究部找出可能对供应产生最大影响的关键领域,以及政府通过建设更多住房来解决负担能力问题的目标。 住房交付 英国全国 英国的净增加数量在过去五年中增长了62%,但新增供应需要再增加28%,才达到每年增加30万的目标。近年来,由于允许开发权放宽,新的交付得到了提升,而且围绕改变优乐国际娱乐用途规则的一次性“推动”可能不会再次出现。在最需要住房的地方新房依然短缺。 伦敦地区 2016/17年度的净供应量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在伦敦市中心边缘的一些地区,一些价格区间内的供应过剩问题值得关注。 规划 英国全国 规划过程在许多地方当局仍然具有挑战性。财政大臣提出了更多的建议,试图简化预算过程,包括加快解除规划条件。 伦敦地区 由于开发商需审查计划的经济性,新的经济适用房(New Affordable Housing)规例正在造成一些短期的建设开工延误。 优乐国际娱乐业劳动力供给 英国脱欧谈判期间,建筑业正在寻求海外劳工供应的确定性。更现代化的施工方法将会在某些情况下改变对技能的要求,但为建筑业所有部门增加熟练劳动力的供应还需要更大的努力。 政策 并非专门为促进发展而设计的额外政策变化,可能会限制开发商调整的活动。稳定的政策环境将支持提高交付水平。 购房补助股权贷款(Help to Buy Equity Loan) 政府已经承诺拨款100亿英镑,但2021年后发生的事情仍然有待确定。 资金 尽管财政大臣提高了对住房建设基金的资助,试图帮助解决这个问题,但开发商(尤其是中小型企业)的私营部门资金成本正阻碍其实现。 2018-2022五年英国主流房价的累计变化预测 价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同   来源:莱坊住宅研究 责任编译:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情
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圣诞前买拍卖房的六条致胜之道 | 澳洲 实际上,对于买家来说,如果他们在今年年底才买房,大多数情况下,由于购房程序会需要一段时间, 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子,这也成为了购置优乐国际娱乐的主要障碍。 然而,在12月购置优乐国际娱乐的竞争仍然激烈,所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲优乐国际娱乐的买家来说,这里有一些最好的建议,可以帮助您节省数千澳元的成本,并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。 1丶尽快看房 如果下一次开放日超过了三天,客户可以直接向中介提出私人看房要求,而不是等待到再下一次的开放日,因为通常想要在12月购买优乐国际娱乐的人时间安排是很紧迫的,并且优乐国际娱乐会被尽快出售。 2丶尝试在拍卖日前购买房子 如果您希望在拍卖日前提供一个可观的报价。 在过去的12个月里,例如悉尼东区这样的优质地区经历了几个月高达45%的拍卖房提前完成交易。如果业主期望在年底前完成出售,年底时期的紧迫性对买家有利。 1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak(左)和John Anderson(右) 1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的办公室拍卖清盘率比2017年高出92%。John Anderson提到,如果你可以在拍卖日前购买房子将是一大优势。 一年到了这个时候,买家通常会在营销期的首7-10天内向拍卖物业出价,所以如果你是买家,而且看中某套房子,就不要等待拍卖当天才行动。 在拍卖日前提前完成交易的优乐国际娱乐实例: 3/766  New South Head Rd, 玫瑰湾   7A/2 Cook Rd Centennial Park   (两套房源均通过1st City Woollahra and Paddington出售) 3丶要求缩短结算周期 传统上在新南威尔士州的优乐国际娱乐交易清算期是6周(42天)。然而,要求缩短结算时间是值得的,因为大多数卖家都希望尽快完成销售,这也可能意味着你来得及在圣诞节之前搬家。 来自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示,一年到了这个时候,业主往往会感到有点疲惫,并开始优先考虑其他事项,如圣诞节和学校假期,所以较短的清算时间在这个时候更容易被接受。 4丶询问合同和建筑报告的发放数量 在拍卖日之前,向中介咨询他们发放了多少关于这个房源的建筑报告,以及多少正式合同。这样通常情况下,比起在拍卖会当天凭空猜测参加人数,你可以更加准确现实地估计市场对这个房源的兴趣。 5丶提前到达拍卖地点,避免圣诞档期交通拥堵 记住,特别是在圣诞前夕的周末,交通会更加繁忙。因此买家最好允许额外10-15分钟的交通时间,避免因为拥堵错过拍卖会。 6丶一月是节奏最慢的月份 根据过去的情况,整个一月至二月初是悉尼房地产拍卖节奏最慢的时间。所以,如果你急需立刻买下这套优乐国际娱乐的话,可能需要把这个因素考虑进去,避免这个时间段。 责任编辑:Zoe Chan   美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情
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如何避开房屋贷款的几大陷阱 | 加拿大 在加拿大购买房屋,从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是,在寻求获得房屋贷款的过程中,很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中,许多人才意识到当时的错误;可是,已经悔之晚矣。 本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱;但是,本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。 1、不做任何财务预算规划 购买房屋是许多人一生中最大商品购买行为,也是许多家庭最大的投资。在考虑购买房屋前,购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如,要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力,首付资金可以投资多少,可以购买多大的房子。不要把这些财务约束仅仅留给你要会面的各类房屋贷款专家。 首先,购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。现在,CMHC(加拿大房屋贷款和住房公司)的网站中有关于房屋贷款的计算器。寻求房屋贷款的借款人可以通过该计算器算出自己可以获得多少房屋贷款。关于财务状况只有购房者自己最清楚。购房者要很好安排自己的财务计划。可是,在现实中,有不少借款人在寻求房屋贷款时,并没有对自己家庭的财务做慎密的规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面,面临不少非常棘手的问题。严重时,还会给自己的家庭带来财务损失。 2、仅仅盯住房屋贷款的利率 借钱要支付利息;利率是获得贷款的价格。任何借款人在寻求房屋贷款时,都想获得最低的利率。这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利率。但是,就房屋贷款而言,获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付利息,而且还包括其他贷款条件。 就提供房屋贷款的某一银行而言,所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在25个左右,甚至更高一些。例如,现在(2017年12月份),同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为2.89%,最高的利率可以为3.34%。因为在这些产品的设计中,除了利率之外,还有其他条件。 就其他条件而言,不少借款人都非常明白。例如,在借款协议中,有贷款合同年限之分。例如,1年,2年,4年或者5年,7年和10年等等。也有固定利率和浮动利率之分;也有开放和封闭贷款合同之分。此外,在房屋贷款协议中,还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件(Prepayment Privileges),违犯现有的贷款合同罚款方式(Penalty on breaking term);选择偿还贷款的频次(Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly)。有些借款人在签订贷款协议时,看到了这些条款,可是,并未完全理解这些条款的真正含义,而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候,借款人虽然获得了最低的贷款利率,但是,在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样,一方面的条件低了,另一方面的条件就要高了。 不少借款人在签订贷款协议时,也并未仔细考虑如违犯贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言,不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月(或半月,双周或周等)方式偿还房屋贷款后,因为工作情况发生变化,或者需要从小房屋换大房屋等因素,在贷款合同到期前不得不中止现有贷款合同。这就出现了违犯贷款合同,面临支付违约惩罚金。不少借款人都知道,计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是合同所余时间的利差,取其二者最高者作为计算借款人支付罚金的标准。 这个标准听起来很简单;但是问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准。由于计算罚金所选择的利率标准不同,最后借款人所支付的罚金的差别在数千元。 有时候,借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同,但是,却面临着非常苛刻违犯贷款合同的罚款条例。 (在此,我给各位读者留一个问题,请自己回答。加拿大的大银行所公布的5年期固定利率是4.99%,可是,当借款人在这些大银行申请房屋贷款时,获得的贷款利率可能是2.99%,也就是说,任何借款人都可以从这些大银行获得打折后的利率。那么,既然5年固定利率并不按照4.99%来执行,这些大银行为什么要公布4.99%这个利率呢?) 房屋贷款合同是一份贷款产品,贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率,还有其他条件。所以,寻求房屋贷款时,不要仅仅盯着贷款利率,而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的产品。所以,在寻求房屋贷款时,借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品,而不是最低利率。 3、从不查询自己的信用分数 银行在给借款人提供房屋贷款时,借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地,借款申请人的信用分数高于680分时,债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分,不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。 许多借款申请人在寻求房屋贷款时,询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少?”;可是,该借款人却并未查询自己的信用分数,或者说,并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。 4、并未认真考虑首付资金 对于房屋购买者来说,在寻求房屋贷款时,首付资金是必须垫付的。关于这一点,任何房屋购买者都非常清楚;但是,对于准备多少首付资金和首付资金的来源问题,并不是每个房屋购买者都认真考虑过,或者仔细计算过。 根据加拿大政府的房屋贷款政策,首付资金最低可以为房屋价格的5%;如果首付资金高于20%,购房者在申请房屋贷款时,不必购买房屋贷款违约保险金;否则,购房者在获得房屋贷款时,还必须购买贷款违约保险金。目前,房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。 关于首付资金的来源,购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说,首付资金的来源除了自己的日常储蓄外,也可以从RRSP账户中提取一些资金,最高额度为25000加元。 购房者在筹集自己的首付资金时,也可以从亲戚朋友处获得帮助;但是,在从亲戚朋友获得帮助时,银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持,可以作为自己的首付资金;但是,若是从朋友处获得的资金,银行一般认为这笔资金属于购房者的债务;这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。 5、忽视获得房屋贷款的成本 获得房屋贷款,并最后得到自己称心如意的房屋还需要支付其他成本。从经济学意义上讲,就是交易成本。一般地,购房者都知道,申请贷款和购买房屋需要支付律师费用;但是,除此之外,还需要支付其他成本。例如,如果首付资金低于房屋价格的20%,购房者必须购买贷款违约保险;尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上;但是,购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外,还有其他费用需要支付。例如验房费用,土地转让费用,房屋财产保险费用,安家费用等等。总之,申请房屋贷款之前,一定要周密考虑这些成本因素,做全面的财务预算。 6、不懂得学习基本的房屋贷款知识 申请和获得房屋贷款,并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金,然后完成房屋购买交易。对于银行来说,任何一笔房屋贷款是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款数量和利率,还有其他条件。例如,固定利率,浮动利率,贷款的合同期限,贷款的分摊年限等等。 购房者在寻求房屋贷款之前,最好学习有关房屋贷款的基本知识,最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词,以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样,也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品,而不是最低利率的贷款产品。 7、忽视认真准备自己的申请材料 银行在审批房屋贷款时,都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明,收入证明,工作证明,报税的证明材料, 等等。如果是自雇人士,还需要关于自己生意方面的证明材料, 例如,公司的营业执照,财务报表等等。 在准备工作证明和收入证明材料时,一定要仔细审核这些材料,确保你的雇主给你所出示的证明材料没有任何笔误。 例如,公司的地址,名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误,都会影响银行审批贷款。  在寻求房屋贷款时,除了自己学习有关房屋贷款的基本知识外,最好联系您的房屋贷款经纪,并向其请教有关房屋贷款所涉及的问题。这样才能获得一种适合自己财务状况的最佳房屋贷款方案。 (注意:本文仅作为一般的知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜,请联系您的房屋贷款经纪) 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情

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明年起免学费上大学还涨津贴 新西兰新政你受惠几多?| 新西兰 11月24日的一周,新西兰的工党新政府推出了新的高等教育计划,大专院校学生的学生津贴,将每周增加50元,同时学生生活贷款的上限,也将每周增加50元。 这项计划是新政府百日工作计划的一部分,将从明年1月1日起正式实行;同时开始实行的,还有对大专院校学生第一年学费全免的计划。这些都是工党在大选前所承诺的。 教育部长克里斯•希普金斯(Chris Hipkins)说,这意味着将有13万名大专院校学生,每人每周可多得50元的生活费。 希普金斯说,新政策对于学生津贴或生活贷款的资格规定并没有改变,只是上调了金额。“我们已经知道,大专院校学生和他们的家人都很担忧,他们告诉我们,花费是学生进入高等院校学习的真正障碍。” 这项对大专院校学生支持的政策,经咨询公司BERL验证的工党在大选前的计算,政府每年将增加2.7亿元支出。并且从明年4月1日起,还将随着消费者价格指数的上涨,进一步调整学生津贴和生活贷款的数额。 希普金斯说,政府的高等教育学费全免计划,在2018年开始第一步,开始免除第一年学费;到2024年,将全面推出为新西兰人提供三年学费全免的高等教育计划,再加上增加的学生生活花费,按照工党在大选前的总预算,这项免费教育政策的总费用,可以达到每年多支出3.4亿元。 在这项政策下,24岁以下、不在家里住的单身学生: 每周学生津贴将从目前的177.03元,上涨到227.03元; 每周可借贷的生活贷款,也可从目前最高金额的178.81元,增加到228.81元; 同时,住宿津贴也计划在2018年每周上涨20元,最高可以达到每周60元。 工党在大选中推出高等教育政策。从左到右,财政部长格兰特·罗宾逊、教育部长克里斯·西普金斯和总理嘉欣达·阿丹 学生欢迎 但仍不够生活? 新西兰学生联合会(NZUSA)主席乔纳森•季(Jonathan Gee)表示,这对大专院校学生来说是个大好消息。 NZUSA的“2017年收入和支出报告”显示,一个高校学生平均每周花费为300.28元,学生津贴和贷款增长,其实仍不够用。季说,这些开支大部分都是源于租金上涨,其次才是食物和其它生活费用。“我们全部要求的,就是足以维持生活。” “每周增加50元,意味着现在在读的学生可以更多地关注学业上的成功,而不只是担心经济上如何生存;同时对于那些由于花费太高而无法进入大学学习的学生,也有一定的激励作用。” 新西兰的学生贷款未偿还总额,目前已经超过150亿元。大部分学生在大学毕业后,都背负几万元学生贷款。媒体分析,这也是新西兰年轻人住房拥有率大大降低的主要原因之一。 高等教育新政对你意味着什么? 工党在大选前和大选中,对中学毕业后的高等教育和工作培训,都做出了多项承诺。我们从中能够得到些什么呢?下面就来盘点盘点。 1. 三年高等教育学费全免 这项政策不仅会影响到那些在校大学学生,学徒、行业培训和专科技术学院学生等,也都将得到充分的资助。 后续的影响则是,如果学生人数有所增加,学生住宿可能会变得紧张。而对于那些按国内学生收费的澳大利亚公民,是否有资格获得免费的高等教育培训的问题,政府似乎也还没有具体的应对政策。 2. 恢复研究生学生津贴 工党承诺恢复研究生的学生津贴,并将其延伸到学习七年以上的大学生,比如医学专业学生。但这项计划何时才能启动,目前仍无法预计。这令那些正在制定学习计划的人,感到无所适从。 政府曾表示会考虑在明年的预算案中恢复研究生津贴,但是并没有保证,也“不会就个别政策建议开始实行的日期”。 财政预算案通常在五月底发布,所以这项改变最早要在2018年下半年才会生效,但是目前这也很难保证。 3. 澳大利亚学生涌进? 政府高等教育学费全免政策,也可能适用于澳大利亚人,因为目前澳大利亚公民是按照新西兰居民身份、和新西兰人一样付费。 如果这项政策包括澳大利亚公民,那么很可能会出现这种情况:成群结队的澳大利亚人跑到新西兰来读大学,因为这里不用交学费。 4. 更多钱可以用在食物上 每周增加的50元学生津贴和生活贷款,同时每周增加的20元住宿津贴,将意味着学生会有更多的钱维持生活。目前学生的大部分津贴,都用在了房屋租金上面。 高等教育联盟的桑德拉•格雷(Sandra Gray)表示,这项政策对学生的学习和生活,都将产生很大的影响。“如果我们能让学生少工作几个小时,把注意力更多地集中学习上,有食物放在桌子上,那可真是一件好事。” 从2018年1月1日起,新西兰的工党新政府正式实行对大专院校学生第一年学费全免的计划 点击查看居外网上新西兰学区房 5. 返回成人夜校 那些喜欢边工作边学习、或者想学另外一门语言的人有福了。 工党承诺为包括夜校在内的课程“恢复资助”,以帮助在职者学习,以“适应”不断变化的工作环境。 2009年当国家党政府把成人社区教育经费削减1310万元时,民众曾上街游行抗议。所以当工党在大选中做出这个承诺时,就受到广泛的欢迎。 但这一政策的推出还缺少具体细节,也没有迹象表明资金何时能够恢复、以及恢复到什么程度。 6. 两万元企业资助 这个计划是让那些不接受三年免费高等教育的人,有机会获得2万元的资助来帮助创业。 在头三年,这个计划将每年资助多达100位企业家。 要想获得资助的人,必须参加一个由政策出资的商业培训计划,并且需要有一个导师和一个商业计划,被专家小组所接受。 7. 更多的学徒 为了让年轻人开始工作,政府计划将为雇主提供9500元的补贴,以资助招收和培训学徒,比如招收Kiwibuild计划建筑工地上的学徒工。 为了获得补贴,学徒的年龄必须在18到24岁之间,学徒时间超过三个月。工党说,第一年的学徒每周将获得472元,而不是每周180元。 这个计划生效的时间目前还不明确。 8. 留学生减少 在大选前,工党根据其移民政策估计,学生签证数量将每年下降6千到1万人,留学后工作签证的数量,将同时下降9千到1.2万人。 但国家主张,工党“无意在短时间内履行这一承诺”。 9. 毛利语学习 作为增加毛利语教学承诺的一部分,政府将需要培养更多的毛利语教师。将为毛利教师提供专门的奖学金,以确保在全国所有中学都可以选择毛利语教育。 10. 非高峰期免费公共交通 工党承诺,将支持绿党就“绿色交通卡”进行调查。“绿色交通卡”将主要针对低收入家庭和考靠福利金生活的人群,因此应该允许大专院校学生和19岁以下的青少年,在非交通高峰时间免费出行。 但绿党和工党的“绿色交通卡”协议中,并没有直接点明学生,但他们似乎可以被纳入调查。 11. 因沃卡勾再免租金 南岛最南面的因沃卡勾(Invercargill)早就有自己的零学费政策,并因此使招生人数从原来的1千人,大增到现在的5千人。 如果全国高等院校都实行学费全免政策,因沃卡勾正在考虑住宿补贴,可能会向大专院校学生提供免费住宿,以此来保持吸引学生的优势。 (互联网资讯综合整理) 责任编辑:Zoe Chan 查看详情
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香港高校2018年内地招生网申陆续启动 | 香港 日前,中国香港高校开始启动2018年内地招生活动,公布了内地招生计划和报名时间。 据悉,在内地招生的香港高校有两种招生方式:一种是香港中文大学和香港城市大学2所高校采用的统招方式,在高考提前批次录取;另一种是香港大学等10所香港高校采用的独立招生方式,考生须参加高考,并按照港校的要求报名,参加学校单独组织的面试,由学校根据考生高考成绩和其他要求录取新生。目前,香港高校可向上海、北京、广东、天津、江苏等31省市及自治区招收应届高考生来香港攻读本科课程。 港大面试新增环节考察考生多方面能力 据悉,2018年部分港校内地招生有新变化,例如香港大学的“多元卓越入学计划”面试将进行革新。除了小组讨论外,新面试将增加团队作业的环节来考察学生的沟通能力、团队合作能力、创意思维及思辨等能力。对有意参加港大理学院科研培育计划或香港大学-剑桥大学本科收生计划(工程学及计算机科学)的申请人,港大还会安排额外的个人面试。 香港大学协理副校长(中国事务)黄依倩表示,香港大学注重培养学生成为具有远见和国际视野、有解决问题能力和批判性思维的未来领袖。因此在面试中加入了新的元素,透过不同形式的面试环节,了解考生多方面的能力。这些面试环节的模式与该校授课及学习模式十分相似,希望学生也能借此面试机会对港大的上课情景有所了解。 香港理工大学相关负责人也表示,申请人必须在学术或非学术领域内有卓越的表现,方有机会获得录取。在学术方面,申请人必须在应届高考获得优异的成绩及英语成绩良好,该校才会考虑其入学申请。据了解,2017年香港理工大学在广东录取平均高考分数,文科616分,理科611分。2017年最热门专业课程包括会计及金融(荣誉)工商管理学士学位、酒店及旅游业管理广泛学科、电子计算广泛学科等。申请人如在认可学科竞赛中获省级一等奖或以上的成绩,可获得面试选拔资格。通过面试的申请人可享受本科入学优惠政策待遇。申请人如在其他非学术领域有出色的表现(例如:曾在艺术、音乐如肖邦国际钢琴比赛、体育等非学术领域内获卓越成绩),亦有机会获得录取。 香港历史最悠久的高等教育学府香港大学 点击查看居外网上的香港学区房 两校招生人数、学费与去年大致相同 据悉,已公布2018年招生简章的港校中,香港大学、香港理工大学招生人数基本不变。其中香港大学计划在内地招生300人,各省市不设名额上限,择优录取;香港理工大学2018-19年度在内地的招生名额约为230名。 费用方面,这两所高校2018年学费没有变化。香港大学2018年非本地学生在港大修读首个本科学位课程的学费为每年港币16.1万元,住宿费及生活费约为每年港币4万元。香港理工大学本科课程一年学费为港币12万元,住宿费、生活费及其它杂费每年约为港币5万至9万元。 尽管各高校设有不同的奖学金,但申请条件较高。如香港中文大学规定考生高考成绩须达到为颁授奖学金而定的分数线方可申请 (以750分为高考满分计算,理工类及综合类考生须达630分或以上,文史类考生须达600分或以上;另英语单科成绩须达130分以上)。若符合奖学金成绩考生超过该省/市奖学金名额,则顺序按高考实际分数 (不含加分) 择优选拔。全额奖学金类只给予各省名列文史类、理工类或综合类第一至三名的高考生。 而港大特别设立的“多元卓越奖学金”,奖励在“多元卓越入学计划”中学术水平突出、面试表现优异,并曾于国际或者亚洲奥林匹克学科竞赛中获得奖牌的申请者。此外港大将继续通过“明德学子”项目,为学生提供海外学习机会和专属奖学金;入学奖学金除了能覆盖学费和生活费外,学生还有机会获得高达10万港币的海外交流奖学金资助。据悉,每年获港大录取的前1%的学生有望获此荣誉。 面试支招:掌握时事/社会热点词汇 增加批判性思维训练 面试环节该如何准备?港大方面表示,该校是全英语教学,所以所有面试都是以英文进行的,对学生的英语水平有一定的要求。不过,学生只需根据平时的积累展现真实的自己即可。这次的新面试(仅适用于多元卓越入学面试)加入了一些好玩的元素,希望学生能够享受这一过程。 自主招生专家梁锦文表示,面试官更倾向于从生活的角度入手,通过学生对生活中一些问题的看法来了解学生的想法。他建议学生们,一是要提高英文口语水平,对于时事热点和社会热点的词汇完全可以在短时间恶补。二是重点关注近半年的时事热点。三是批判性思维的训练。香港的高校比较看重学生的逻辑思维能力,看问题的角度要有广度和深度,不能太局限,一定要学会用批判性思维来分析每一个问题。 来源:南方日报 责任编辑:Zoe Chan 查看详情
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巧用科技和豚鼠 解构纽约新型私立学校如何改变传统教育 | 美国 长期以来,纽约市的私立学校由一小部分精英学校主导。这些学校学位有限,每年的学费可高达5万美元,入学程序繁杂得能让最冷静的家长陷入恐慌。其中有些学校的办学宗旨偏传统,而另一些则更激进。但是总体上来讲,即使这些学校有任何改变,也都相当缓慢。 现在,一些新涌现的公司号称,他们将为家长们提供更适合21世纪的选择——并从中营利。 AltSchool是一家位于旧金山的新公司,号称将使用新科技革新教育。该公司自2015年在纽约开办了第一家“微型学校”后,又陆续开办了另外两家。 有一些学校则注重削减成本,比如说去年在TriBeCa开办的小小Portfolio学校(Portfolio School),该校使用高科技减少行政支出,强调实验性学习,如让学生为班级的豚鼠设计笼舍等。另一家位于布鲁克林和曼哈顿的连锁学校BASIS 独立学校(BASIS Independent Schools),采用较传统但侧重科学的课程设置,学费也仅为该市顶级私立学校的三分之二。 还有一些学校则致力于跨文化方面的知识,比如Wetherby-Pembridge学校(Wetherby-Pembridge School),该校是英国威廉王子和哈里王子曾就学过的一所学校的分支,对那些今年在纽约明年可能就在伦敦的国际企业的工作人员非常有吸引力。 学生在以集作为本的Portfolio学校进行小组活动 点击查看居外网上近200万套美国真实房源 另外,WeWork公司也将触手伸进了该领域。WeWork是一家专注于办公区域分享的公司,近期因购买了Lord & Taylor大楼而震动了纽约的销售业。本月,该公司宣布将于明年开办一所叫做WeGrow的自有学校。公司创始人之一瑞贝卡·纽曼(Rebekah Neumann)在一篇博文中这样写道:“(这所学校)将以社会责任和企业家精神为本,致力于释放每个孩子的超能力。” WeWork期望其教育板块与房地产板块能够相辅相成,在同一栋大楼里,家长工作,孩子学习,双方甚至可以共进午餐。从长远来看,该公司希望在52个已有公司分支的城市建立这种学校,以使需要出差或调职的员工能够将孩子从一所学校转到另一所,就像将笔记本电脑(MacBook Air)换个地方充电一样。 与纽约其他私立学校不同的是,这些新学校都是营利性的。 专注教育技术的风投公司ReThink教育(ReThink Education)的管理合伙人马特·格林菲尔德(Matt Greenfield)认为,这些新学校涌现,是对现存教育选择感到挫败的家长,他们渴望创造理想学校与冷眼风险投资交织的结果。 他说:“学校本质上是一门不错的生意。纽约房价高得吓人,其他生活成本也不低,纽约学校的学费也很高,所以我认为,从经营的角度来讲,这些学校是不错的生意。” 当然,这并不是说一定能成功,有些学校已经开始经历挫折。AltSchool的投资人包括Facebook的首席执行官马克·扎克伯格(Mark Zuckerberg),该学校近期宣布关闭了包括东村校区在内的两所校区,反映出该公司将工作重心从建立全国性的学校网络“转移至”推广其开发的教育软件。该公司宣称,即使纽约校区学费为小学32,000美元,中学37,000美元,仍无法维持其收支平衡。 过去十年建立的一些其他营利性学校也几易其主。一所以学前教育为主的Mandell学校(Mandell School),曾开设小学部,但在上个学年末忽然宣布将其关闭。现在BASIS在使用它们上东区的旧址。 最令人瞩目的营利性学校当属2012年开设的国际学校Avenues (Avenues: The World School)。该校以其野心和惊人的学费著称。Avenues为学生提供西班牙语—中文双语课程,以助其适应全球化。创始人说明将最终建立一个拥有20所位于世界各地的学校网络。 Avenues成功地吸引了学生,在位于切尔西(Chelsea)的校园总共有从幼儿园到12年级大约1600名学生。但是其全球扩张计划进行得似乎不是很顺利,目前仍然只有纽约一所学校。 幼稚园学生在纽约上东区Wetherby-Pembridge学校学习数学 点击查看居外网上纽约学区房 一些建校时间更短的学校,特别是像Wetherby-Pembridge这样的学校,使用英国标准课程设置,甚至拼读都遵从英国传统(比如说在“colour”里坚持带有“u”),也在努力吸引国际家长。明年将要开始招生的Polis国际学校(Polis World School),宣布提供中文浸入式蒙特梭利教学,并招募“创办家庭”(相当于教育领域的种子期投资人)以顺利起步。 一些观察家对这种新型的学校持怀疑态度。曼哈顿私立学校顾问公司(Manhattan Private School Advisors)为不同家庭在入学程序方面提供服务,它的创始人及所有人阿曼达·乌西(Amanda Uhry)不鼓励家长申请营利学校,因为她对这些学校的长期稳定性没有信心。 她说:“有些人确实被这些学校所吸引,学校也确实有学生,” 但这是因为那些人没办法进入更有声望的非营利性学校。在她看来,很多家庭“宁愿去公立学校也不愿意进入没有一点历史的私立学校。” Portfolio学校学生在为电影集作弹奏音乐 但是,WeWork对于找准市场似乎很有信心。一位因其工作情况还有待确定而要求匿名的建议者透露,该学校教学方法将结合华德福和蒙特梭利,学生在校将修习瑜伽和冥想。他们也会定期到纽曼家(Neumanns)的农场活动,该农场位于纽约Pound Ridge,占地60英亩。学生将学习使用地产食材进行烹饪。 纽曼夫人(Ms. Neumann)及她的丈夫,WeWork的合伙创始人亚当·纽曼(Adam Neumann),养育了5个孩子。在接受彭博社采访时,她说,在他们家里,工作和家庭生活之间“并没有界限”。类似地,WeWork公司也模糊了工作和休闲的界限,办公室配备有桌上足球以及生啤。 在彭博社的采访中,纽曼夫人说道,学生将会接受在WeWork租用办公空间的企业家的指导,并鼓励其开展自己的生意。她举例说,一位8岁的孩子在农场自己经营的摊位上出售自己设计的T恤衫,他在WeWork今年经营的小飞行员学校上学,马上将要成为在WeWork办公的时尚设计师的学徒。 该学校可能将会在位于西18街的WeWork空间开始上课,随后可能会搬迁到将来位于第五大道的Lord & Taylor大楼的总部。学校设计师为丹麦建筑师比约克·英格尔(Bjarke Ingels),将寻求“消除传统学校环境的分区设计”。 WeWork的目标为明年以约70位3岁到四年级的学生开始,逐渐扩张至12年级。 ReThink公司的格林菲尔德先生说,根据他获得的信息,纽曼夫人看起来很真诚,而且,让学生接触商业和其他可能的职业是有利的。“不是说一定管用,但是,毕竟也不会对孩子有什么巨大的坏处。” 原文来源:纽约时报 发表日期:2017年11月20日 责任编辑:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 查看详情

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稳居“全球富豪最向往国家”榜首 摩纳哥填海打造“豪宅天堂” | 摩纳哥 欧洲小国摩纳哥仍处于全球富人愿望清单之首。到2026年,该公国将拥有16,100位百万富翁以及1,450位超高净值人士。再没有任何一个城市敢夸口与摩纳哥的财富密度比肩。 摩纳哥自2008年以来一直领先我们对全球住宅价值的年度比较,其价格每年递增。在2017年第二季度,摩纳哥的豪宅价格达到了53,000欧元/平方米,而如蒙特卡罗(Monte Carlo)的Carre d’Or 已经超过了100,000欧元/平方米。100万美元在摩纳哥只可买到183平方呎的住宅面积,这个价钱在巴黎市中心能买到大两倍的住宅。 在去年的报告中,我们强调了转手物业价格与新建优乐国际娱乐之间的差距日益扩大,乍一看以为是新住宅发展的强大渠道。 然而,这些新库存距离破土动工还有很长一段距离。事实上,据摩纳哥统计局IMSEE报告说,2016年没有任何一栋新住宅完成建造。这可能会在中短期内进一步对价格形成压力。 “2016年末销售疲软,然而2017年5月马克龙胜出总统大选带来了新的希望” 对摩纳哥来讲,跨境资金的流动,不仅外国政府的税收和经济政策的倒退息息相关,还与它作为一个公国的长期吸引力密不可分。 根据我们对900位世界领先的私人银行家以及财富顾问进行的调查,不管是在全球范围内还是在欧洲,在考虑到接下来五年财富增值及保值上,政治不稳定性都被超高净值人群认为是最大的威胁。 也许令人惊讶的是,摩纳哥的许多旧住宅库存需要翻新。然而,随着近年的供应不足,买家越来越倾向于亲自承担这项工作。 这些购房者中,许多是久居摩纳哥的居民,在意识到新来的居民在决定购买之前更倾向于租房这一事实之后,决定进行投资。精明的投资者也意识到摩纳哥的市场缺乏流动性,富人仍然是自由裁量的供应商,这意味着这些投资者可以依靠长期租户。 “摩纳哥不仅每年接待超过85万名的过夜游客,还有每天从法国和意大利通勤的超过5万名雇员。” 为了承载这巨大的客流量,摩纳哥的公共投资大量注入基础建设、休闲设施及零售设施之中。 除了2014年摩纳哥游艇俱乐部的升级之外,于2016年开通的价值1.07亿欧元的阿尔伯特二世隧道(Albert II Tunnel)也缓解了Jardin Exotique一带的交通堵塞。 Le Portier工程也重新开工。但最亮眼的是新的Ilot Pasteur 重建工程,到2021年查尔斯三世学院(Charles III College)的新校址、媒体图书馆以及音乐大厅将会落成。该工程价值2.2亿欧元,将为孔达米恩(Condamine)和芳特维耶(Fontwieille)之间提供更好的连接,也增加了全新的索道缆车使进出更便利。 填海造地将会为摩纳哥196公顷的国土增加约6公顷的土地 此外,由於土地不足,导致豪宅供不应求,因此摩纳哥当局决定斥资20亿美元展开大规模填海计划,辟地兴建豪宅,迎接新富豪移民。 当局选址在蒙地卡罗赌场附近填海,期望增加约6公顷土地,打造名为Portier Cove的新社区,预计可兴建约120间豪宅,每平方呎价格达9,293.7美元 。填海计划已获国王阿尔伯特二世批准。 填海工程由法国建造业巨企Bouygues负责,计划利用多达1万吨的混凝土砖块,填出约8个足球场大小的土地,预计2025年竣工。法国尼斯大学生物学家曼尼兹指,填海水域是海洋生态资源最丰富的地带,工程对生态会带来明显影响。有关方面承诺不会破坏环境,海床的重要生物品种会迁移至新的保育区,为项目发展清除障碍。 “避税天堂”成吸引富豪名人移民定居的主因 摩纳哥被视为避税天堂,提供大量税务优惠,因此吸引世界各地富裕人士到来定居,据统计,有35%摩纳哥居民都是百万富豪。图为居外网的一套摩纳哥海景豪宅(点击图片查看房源) 查看更多摩纳哥豪宅房源 主管全球豪宅业务的莱坊合夥人摩根指出,税务优惠是吸引富豪到摩纳哥定居的主要原因,对一些富豪家族最吸引的是免缴遗产税,将财产转移给子女时能省回大笔金钱,因此即使豪宅价格持续颷升,仍乐意移居当地。 摩纳哥亦不设个人收入税,相比在英国,收入超过15万英镑,需缴付45%入息税率,摩纳哥明显非常吸引。此外,在摩纳哥开设的公司,若大部分业务均在当地,也可豁免缴税。若要申请摩纳哥居留权,申请人只需持有当地银行户口,以及拥有至少50万欧元存款。摩纳哥近年治安改善,对特别重视保安的富豪而言,也少了一重忧虑。 目前在摩纳哥定居的名人,包括一级方程式车手咸美顿及网球坛巨星祖高域,英国大型零售集团Arcadia主席格林的妻子蒂娜,自1998年起便居於摩纳哥。 信息来源:莱坊研究及英国《卫报》 责任编辑:Zoe Chan 查看详情
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滑雪胜地投资新趋势:买家偏爱“全年出租”屋 | 法国 越来越多的人即使在夏季也想要来场雪域旅行;投资人在寻求全年都有卖点的出租型度假屋。滑雪度假村需要大力投资建设来满足日益增长的市场需求,旺季不再仅限於冬天。 阿尔卑斯山一直滑雪胜地的摇篮,但莱坊最近的数据表明,目前,阿尔卑斯山有25%的游客是不滑雪的。这意味着当地的开发商需要做出及时的反应,来满足新趋势带来的需求。一些提供全年娱乐活动的度假地的收益,在阿尔卑斯市场上遥遥领先,如Chamonix、Gstadd和Courchevel 1650。 位於Chamonix的欧洲最高峰白朗峰(Mont-Blanc) 阿尔卑斯Chamonix市镇的夏日风光 报告表明,来这里投资的买家分为两类;一种是寻求两季都可出租的度假屋,从而增加全年出租收益的投资者;另一种投资者则要购买位於高海拔的,在冬季可以看到丰厚降雪的度假屋。2017年法国的滑雪度假别墅的价格比去年上涨了1%,但是邻国瑞士的此类优乐国际娱乐的价格却下降了5%。 以全年度假村着称的Chamonix*,今年超过了Val d’Isere和Gstaad,成为房价增长最快的度假胜地,连续两年增长5%。 Val d’Isere和Gstaad位居第二和第三,房价分别增长了2.5%和1.8%。位於海拔1,850米的Val d’Isere有着超长的冬季,一年到头被白雪覆盖。Gstaad 因为高质量的国际学校而一直保有热门地区的美誉。 现正在居外网上挂牌出售的Chamonix的5卧别墅(点击图片查看房源信息) 查看法国阿尔卑斯的精品房源 与此同时,瑞士大部分的度假村都在排名指数的末端。其中的一个原因是因为瑞士法郎的贬值,另一个原因就是当地普遍的不愿顺应市场做出改变的氛围。 报告显示:“除非度假村对新一代的滑雪者们的需求做出适应性调整,否则游客会减少。对於想投资度假别墅的买家来说,想要投资全年出租的优乐国际娱乐,以增加收入也是在情理之中的。” 对於投资者来说,那些已经做出调整并获得可观收益增长的度假村带来了令人兴奋的投资机遇。 来自莱坊的Roddy Aris说:“未来当然有挑战,比如英国脱欧带来的长期影响和让人捉摸不定的冬季变换,但目前阿尔卑斯山的受欢迎程度是前所未有的。” 注:*夏慕尼(Chamonix)是法国高度最高的镇之一,欧洲最高的高峰白朗峰(海拔4810米)位於其境内,因此它是欧洲知名滑雪胜地,一般游客和体育登山攀登白朗峰起点,因此是一座旅游业很兴旺的镇,这使得这座镇显得非常世界主义。夏慕尼的面积为245.46平方公里,是法国面积第四大的镇。   文章来自高端地产杂志《博徳居︱Abode2》 Abode2资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道 责任编辑:Zoe Chan 查看详情

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